四線城市樓市遇寒冬：每平米2888元 仍然賣不動
福建省龍巖市是一個面積兩萬平方公裡、人口300萬的四線城市。在2013年樓市最火的時候，這裡曾經頻頻出現地王，樓面地價曾經拍出瞭每平方米7500元的“天價”，當然，房價也是一路飆升。到2014年，龍巖樓市卻是突然遭遇寒冬，房價暴跌，無人問津。
龍巖樓市突遇寒冬，開發商“以價換量”去庫存，供過於求似“沙漏”。
李朝斌是福建龍巖市的一位私營房地產開發商。2008年他在房地產開發上賺瞭第一桶金之後，2012年再次入市，數億資金傾囊投入，當時火爆的樓市讓他很快又嘗到瞭一絲甜頭。
李朝斌：你想想，開盤當天還回籠瞭一個億的資金，那個時候一天可以賣七八十套房子，而且平均價都是上萬。
李朝斌沒想到也不願意相信的是，這個“最頂峰”竟然是樓市的拐點。
李朝斌沒想到也不願意相信的是，這個“最頂峰”竟然是樓市的拐點。在最後的狂歡過後，房地產的“寒冬”轉瞬之間就來到眼前。
李朝斌：根本讓你措手不及，然後再來去找原因找不到，就是沒人來買瞭，就是這麼一個情況。
入市前李朝斌自恃資金雄厚，三個房地產項目前期投入全部是公司的自有資金，原以為樓市短暫降溫之後會迅速恢復，然而現實卻是，寒冬遠比想象的要漫長得多。
李朝斌：我們一直期望2015年會好一點，結果發現2015年比2014年還冷。
“典金尚成”是李朝斌開發的位於龍巖市的中心城區的商住地產開發項目。有商品住房166套，商業面積2萬多平米。除瞭開盤時的短暫風光，這兩年間，這個樓盤的銷售一直在承受著市場的冰冷。
李朝斌：目前的庫存量，就是住宅還有四十幾套，車位還有將近150到160個車位，商業部分是1平方米沒有賣，這庫存量是相當大的。
由於前期資金投入大，遭遇銷售緩慢甚至零銷售的李朝斌，深深陷入瞭資金鏈斷裂的困局當中。
由於前期資金投入大，遭遇銷售不佳的李朝斌，深陷資金鏈斷裂的困局當中。
李朝斌告訴記者，目前樓盤的工程已經完成瞭90%，卻還有一個兩千萬的資金缺口，公司已經彈盡糧絕，如果不銷售庫存的商品房，公司就拿不出錢來填補這個資金缺口。沒有錢，工地的施工也隻能處於半停滯的尷尬狀態。
資金鏈斷裂，工地的施工處於半停滯的尷尬狀態。
李朝斌心急如焚，兩千萬幾乎成為壓倒他的最後一根稻草。庫存嚴重，工程停滯，“典金尚成”不能如約交房，再加上大幅度降價銷售，招致業主群體的抗議，他還一度上瞭當地“無良開發商”的黑名單。
工程停滯，不能如約交房，李朝斌一度上瞭當地“無良開發商”的黑名單。
記者瞭解到，在龍巖，像李朝斌這樣遭遇的私營開發商並不是個案。這棟龍巖市著名的世紀天成購物中心，這個項目的投資人因為資金鏈斷裂跑路的消息在2014年曾經轟動福建省。私人資本遭遇困境，那麼國有房地產開發商的銷售情況會不會好一些呢？
龍巖聯美公司是福建本地一傢大型國有房地產開發公司。記者走進位於龍巖市東三板塊的“美倫東錦緣”的售樓中心，偌大的售樓中心顯得比較冷清。美倫東錦緣四期共有3876套商品住房，目前正在銷售的是一期共898套房源。
龍巖聯美房地產開發有限公司營銷總監劉勝：我們是周末的時候成交會多一點，平時的話，有的時候兩三套，有的時候甚至也沒有成交。
偌大的售樓中心顯得比較冷清，現在的成交量比前幾個月明顯有下降很多。
劉勝2000年開始從事房地產業，見證瞭龍巖市房地產業迅猛發展的歷史，2012年、2013年間火爆競拍拿地的場面他還記憶猶新。
劉勝：當時一二線城市確實地價也是太高瞭，所以他們認為來三四線城市拿地，比較集中拿地。大概2015年，這個供過於求的現象就表現出來瞭。
然而，2014年龍巖市房地產業遇冷，似乎是一夜之間，房子賣不動瞭，房價隨即急轉直下，甚至在整個福建省都引起瞭不小的轟動。
劉勝：龍巖有四個樓盤，很典型的樓盤，先後不間斷大幅度降價。導致瞭市場在整個福建省，是引起瞭不少的轟動。
記者：降價幅度有多大？
劉勝：平均降瞭1500元每平方（米）。
美倫東錦緣一期當時計劃2014年5月開盤，因為樓市供應量大增，房價斷崖式下跌，公司隻好推遲到2015年1月開盤。開盤的價格比預期整整下跌瞭1300元。
劉勝：庫存的量，最新統計是將近150萬（平方米），我說的是顯性庫存，就是已經取得預售證，還沒有售完的。因為如果是隱性庫存就是已經拍地，取得土地還沒有上市預售的，這一塊的量大概有150萬（平方米），顯性庫存加隱性庫存大概有300萬（平方米）。這個龍巖的庫存量是相當大的，大概是折合3萬多套，如果按照去化速度來講的話，也要三年，36個月以上才可以賣得完。
最新統計結果，顯性庫存將近150萬（平方米），隱性庫存大概有150萬（平方米）。
今年美倫東錦苑的銷售不錯，躋入瞭龍巖銷售排名前十名。但是劉勝也告訴記者，2015年商品住房的銷售好於往年，都是開發商“以價換量”，吸引瞭一批剛需消費者提前購房，也透支瞭2016年的銷售量。
劉勝：2015年截止到11月底的目前的商品住宅的銷量已經達到瞭130多萬（平方米），前三年的話，是平均每年是100萬（平方米），也就是說這30萬（平方米）是透支2016年的。預計的話，2016年的正常情況下大概平均的銷量大概是70萬（平方米）左右。
一邊是企業壓低價格去庫存，另一邊前幾年多拿的地塊又轉化成新的房源增加瞭庫存。
龍巖聯美房地產開發有限公司總經理餘建飛：實際上庫存回頭一看，發現就像那個沙漏一樣的，一邊在漏，一邊在加，後面發現今年庫存量比去年還要大。
一邊是企業壓低價格去庫存，另一邊前幾年多拿的地塊又轉化成新的房源增加瞭庫存。
2016年對於餘建飛和劉勝來說，也並不輕松。2015年美倫東錦緣第一期開盤的898套房源目前已經銷售600套，庫存約300套。2016年第二期的5棟樓也要在年內相繼推出。而公司在龍巖市的最大商品住房開發項目“美倫生態城”也將在2016年下半年逐步推出，“美倫生態城”是5倍於“美倫東錦緣”的超大樓盤，會新增房源17000套左右。
從“守株待兔”到主動出擊，開發商轉變銷售模式促銷量。
周一上午一大早，李朝斌就驅車趕到龍巖市永定區高新技術產業園區，公司開發的“典金名城”項目就在永定區中心的位置。今天李朝斌有一個重要任務，就是和當地負責拆遷工作的村支書進行會談。
李朝斌和當地負責拆遷工作的村支書進行會房貸雲林西螺房貸談。
龍巖市永定區高陂鎮平在村黨支部書記黃冬江：現在接下來拆遷也面臨1000多人。1000多人的話有200多戶。
典金名城樓盤2012年10月開盤，一共有258套房子和5000平米的商鋪，開盤至今，三年過去瞭，銷售瞭僅僅五分之一，庫存量大，資金回籠困難，使得工程進度也很緩慢。為瞭促進銷售，這次李朝斌把目光投向瞭當地的拆遷戶。
李朝斌：如果這200戶的人都能夠順利地入住典金名城，典金名城就變成平在典金名城，叫平在名城算瞭。幹脆叫平在村也可以啊。
李朝斌在2012年房價最熱的時候拍下的地，樓面地價達到瞭每平方米1300元，他給我們算瞭一筆賬，地價加上建屋成本，再加上各種稅費，典金名城的成本價都在每平方米3890元。為瞭盡快回籠資金，填補資金缺口，李朝斌打算虧本售賣，沒想到，村支書黃冬江的話卻像一盆冷水，讓他從頭涼到腳。
李朝斌：如果說3300的這個價位在咱們村裡面，像這個未來要買商品房的這個客戶他們會不會心動這個價格？
黃冬江：不會心動。因為現在的鋼筋水泥太便宜瞭，如果自己建的話三百塊一個平方米。
李朝斌：一個平方米自己建才三百塊？
黃冬江：差不多，現在三百塊。農村人建房就是這樣。
其實從9月份起公司就按每平方米2888元的價格推出瞭10套特價房，這個價格低於瞭成本價1000多元，然而效果卻讓人大失所望。
龍巖市典金房地產開發有限公司銷售主管林芳香：從9月份推出來的，我們總共隻賣瞭七八套。
市場觀望情緒濃重，完全靠降低價格來吸引購房者的策略，李朝斌覺得行不通瞭。今天與黃冬江書記的會談，也使李朝斌得到瞭一些啟發。
李朝斌：書記講得很好，就說我們知道誰要買房，我們直接就把這個產品送到你傢，然後跟你進行一些點對點的對接。
黃冬江：先進行宣傳，然後再帶他來觀摩觀看，這樣的銷售模式。
說起新的銷售方式，剛才還是愁眉苦臉的李朝斌開始興奮起來。
李朝斌：這次如果通過這種叫做點對點的對接服務，我們期待看看能不能下一輪，能不能有進步的銷售業績產生，真的很期待。
李朝斌還告訴記者，今年公司引進瞭七千平米的一個大型新華都購物中心，放在樓盤的地下一層。另外還引進瞭一個中影夢工廠的影院。
李朝斌告訴記者，這個舉措已經起到瞭一定效果，自從引進瞭新華都購物中心之後，樓盤的銷售有瞭增長。他相信配套設施的完善提升能夠刺激購房者的購買欲望，提高銷量。
李朝斌發現配套設施的完善提升能夠刺激購房者的購買欲望，提高銷量。
企業積極自救，政府出臺措施，龍巖樓市去庫存取得明顯成效。
面對冷清的市場，龍巖的開發企業也在積極行動，去尋找和發現提振需求的辦法。在這裡，不同的理念，不同的策略，都有一個共同的目標：擴大銷售去庫存。
劉勝：裡面有各種的娛樂、健身設施，甚至說還有WiFi，無線WiFi社區。我們要提升居住的品質。
餘建飛告訴記者，在樓市銷售放緩之後，公司更加註重品牌的打造和宣傳，讓國有企業的概念深入人心。雖然庫存壓力巨大，但他還是對市場比較樂觀。餘建飛認為，龍巖市轄區280萬人口，但是主城區不到60萬人，如果把分佈在鄉縣村的老百姓吸引到城裡買房，將會給公司去庫存帶來很大的空間。
針對樓盤的客戶群主要是永定區客傢人的特點，聯美公司還摸索開發瞭以“老”帶“新”的銷售模式。
聯美公司摸索開發瞭以“老”帶“新”的銷售模式，效果顯著。
餘建飛：就是老客戶買瞭，介紹你的親戚朋友來，我們給你一些很實惠的，比如說物業管理費等等一些優惠。
面對高庫存的房地產市場，政府在政策上的扶持和引導也是至關重要。在龍巖市的街頭，在一排排林立高樓中間，記者發現許多在建和在售的商品房上都打出瞭“拆遷優惠”的大幅字樣，非常醒目。
龍巖電視臺房地產節目制片人蘇海燕：這是我們這兩年龍巖市政府，為瞭促進刺激剛需消費群體，出臺的一個舉措。例如說，憑著拆遷購房合同的話，可以享受開發商讓利6個點，政府讓利9個點，整個房價打瞭八五折的這樣的概念，這個對拆遷戶來講這個力度是非常大的，對於促進龍巖的商品房去庫存效果還是蠻明顯的。
政府非常鼓勵引導廣大的拆遷戶能夠爭取貨幣補償。
記者通過龍巖市住建局局長也瞭解到，除瞭首套購房稅費減免和拆遷貨幣補貼等措施外，還大力鼓勵農民進城購房。這些政策正在帶動房地產剛性需求的釋放和改善性需求的增長。
龍巖市住房和城鄉建設局局長鄭洪：我們大力鼓勵農民進城購房，我們在放寬入戶條件，在推進市民服務均等化這方面做瞭大量的工作。基本上我們現在龍巖中心城市買房子，他就可以落戶。還有一個就是農民進城購房以後，他在農村的房屋的所有權，集體土地的使用權，我們都保持不變，所以農民就願意進城購房。
2015年在一系列刺激政策下，老百姓購房積極性比較高。
2015年在一系列刺激政策下，老百姓購房積極性比較高，根據住建局的統計數據，截止到11月份，2015年龍巖市全市銷售商品房208.23萬平方米，同比增加瞭40.7%，銷售商品住房184.96萬平方米，同比增加瞭45.9%。與此同時，政府也減緩瞭對房地產的開發投資，1-11月龍巖市完成房地產開發投資173.72億元，同比減少瞭7.6%。
在住房銷量增加的同時，政府也減緩瞭對房地產的開發投資。
半小時觀察：如何鼓勵農民工進城購房？
這些數據，讓我們對龍巖的去庫存，有瞭一個更客觀的瞭解。應該說，這樣的速度與成效，是非常難得、來之不易的。從全國來看，在加快樓市去庫存的道路上，目前三四線城市已經積極地行動起來。以龍巖市為例，已經在原來支持市民購房的基礎上，又加大瞭對農民和農民工購房的支持力度，讓這股新的消費力量，能得到比較好的釋放。這既是去庫存的一個新思路，也是城鎮化建設的大勢所趨。日前，中共中央政治局會議分析研究2016年經濟工作，指出要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。這也是中央在一個月內第二次提到“化解房地產庫存”，更加明確提出要通過加快農民工市民化來擴大需求。不過，農民工市民化是一個漫長的過程，這其中涉及到農民工的購買力問題，區域選擇問題，政策配套問題，戶籍制度改革、計劃生育政策調整，以及與此關聯的農村承包土地的經營權和農民住房財產權等一系列問題，還需要多部門共同參與，進行瞭系統解決。而這些問題的化解，將最終助力化解商品房庫存，綜合實現城鎮化與社會轉型的戰略目標。
來源：央視財經《經濟半小時》
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本文來源：央視 作者：胡慧翼 李慧
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/15/1221/23/BBD7TRDS002534NU.html
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